Det finns, som ni säkert vet, flera olika finansieringsmetoder för fastighetsbolag, men det absolut vanligaste att man använder sig av finansering med pantbrev som säkerhet. För de allra flesta mindre bolag är den finansieringsmetoden dessutom det enda sättet för dem att få finansering på, eftersom de inte är tillräckligt stora för att kunna finansiera sig genom kapitalmarknaden – något större bolag kan ha möjlighet att göra.

Enkel och generell pantsättning

Den allra enklaste formen av säkerställd finansiering kallas enkel pantsättning. Enkel pantsättning innebär att man täcker upp ett lån med pantbrev från en enskild fastighet. Ett problem som snabbt kan uppstå när man gör på det här sättet är dock att desto fler fastigheter som ingår i fastighetsportföljen, desto fler externa lån behövs. Det innebär med andra ord att administrationen och förhandlingsprocesserna kommer bli allt mer komplexa i takt med att fastighetsportföljen växer. För att underlätta det arbetet kan man istället använda sig av det som kallas för generell pantsättning. 

Generell pantsättning innebär att man istället använder sig av flera fastigheter för att säkra ett externt lån. På så sätt kan kan man vika en förutbestämd fastighetsportfölj åt en och samma bank. Fördelen med att göra så är att det då går att förhandla både säkerheten och kreditvärderingen hos banken proaktivt – istället för att behöva vänta in varje enskilt låneförfall. Man hamnar helt enkelt i en position där man är mer medveten om sina villkor, och då också har större möjlighet att styra hur villkoren ser ut. 

För att underlätta ert finanseringsarbete ytterligare kan ni använda ett Treasury Management System som till exempel Nordkap, och direkt i systemet välja om ni vill koppla varje lån till en eller flera fastigheter.

Förhandling av kreditvillkor

Vad innebär finansieringsrisk? 

Finansieringsrisk är, precis som det låter, de risker relaterade till finansiering. De två huvudsakliga riskerna som man brukar prata om är 

• Risken att inte kunna refinansiera sina redan befintliga lån och 
• Risken att inte kunna ta ett nytt lån – eller att bara kunna få finansiering med ofördelaktiga villkor. 

Det krävs heller inte mycket för att kreditmarginalerna för lån ska stiga; en mild stress av kreditmarknaden eller om bankerna som lånar ut pengar får ökade kostnadskrav påverkar snabbt kreditmarginaler på lån. 

De senaste åren har vi även fått uppleva flera svårare och oförutsägbara kreditsituationer, som också påverkar finansieringen. Covid-19-pandemin gjorde att många investerare och banker började hålla hårdare i sina pengar, och med det rådande kriget i Europa har den åtsnörning vi såg under 2020 till viss del kommit tillbaka. Resultatet blir att det finns betydligt mindre finansiering tillgänglig än i mer normala tider. Med andra ord är det ofta omöjligt att förutspå hur finansieringsmarknaden kommer förändras, vilket gör det ännu viktigare att ta planera för och gardera sig för finanseringsriskerna. 

När det är dags att förhandla

Det kan ofta skilja ganska mycket mellan olika bankers villkor på lånemarknaden. Det gör såklart att det blir svårt att jämföra olika bankers erbjudanden när det är dags att teckna nya lån. Då kan det vara bra att ha med sig att det är tre komponenter som tillsammans avgör hur transparent din finansieringsprocess blir:

• Referensränta
• Följer lånet en publicerad marknadsränta, till exempel Stibor?
• Golvvillkor
• Vad gäller om referensräntan är negativ?

• Kreditmarginal
• Vilken kreditmarginal gäller över lånets löptid?

Under de senaste åren har det blivit allt vanligare att bankerna erbjuder en rörlig kreditmarginal eller att de lägger på ett rörligt kapitalkostnadstillägg på kreditmarginalen. Det innebär i praktiken att kreditmarginalen riskerar att bli helt rörlig och därmed variera mycket mellan varje betalning. Resultatet blir då att det blir näst intill omöjligt att förutspå och budgetera för framtida kostnader, något som är oerhört viktigt för alla fastighetsbolag. 

Det finns också en risk att den rörliga kreditmarginalen på lånet skapar förvirring när det kommer till kapitalbindningstiden. Som du säkert vet är det kapitalbindningstiden som visar hur lång tid det är kvar tills lånet ska återbetalas. Som låntagare vet man alltid hur länge man garanterat får låna pengarna, eftersom man har ett tydligt slutdatum genom kapitalbindningstiden. Frågan som många ställer sig nu, när vi befinner oss mitt i en svår kreditsituation, hur mycket det faktiskt betyder när kreditmarginalen kan ökas i stort sett okontrollerat och ensidigt av långivaren när som helst under kapitalbindningstiden. 

Transparensen, och därmed även kontrollen, blir betydligt större om man istället kopplar lånet till en referensränta och binder sin kreditmarginal över lånets löptid. Det viktigaste är helt enkelt att se till att man har så mycket insikt och kontroll över sina villkor innan man tecknar lånen – och på så sätt skapa de bästa förutsättningarna för att kunna förutspå sina kostnader och riskminimera.