Gör er finansiella strategi till en del av finanspolicyn

Som du säkert redan vet kommer fastighetsbolags verksamhet med en mängd finansiella risker – och om man inte begränsar de riskerna ordentligt kan de snabbt bli förödande för bolaget. Men hur går man till väga för att minimera riskerna då? Jo, det allra första, och kanske viktigaste, steget är att identifiera och definiera vilka riskerna är. Och när man väl har gjort det gäller det att se till att både riskerna och hur bolaget ska delegera och hantera dem definieras och förtydligas i bolagets finanspolicy.

Vilka är då de finansiella riskerna som fastighetsbolag behöver ta hänsyn till? Det finns en mängd risker som går hand i hand med fastighetsfinansiering och dess tillhörande upplåning, men de tre främsta riskerna är finansieringsrisken, ränterisken och likviditetsrisken. De tre riskerna brukar definieras så här:

1. Finansieringsrisken

   Finanseringsrisken består egentligen av två olika delar, men som båda är kopplade till er finansiering. Den första är risken att bolaget hamnar i en position där man inte kan refinansiera sina befintliga lån eller ta nya lån om behovet skulle uppstå. Den andra är att bolaget endast erbjuds finansiering till ofördelaktiga villkor.
2. Ränterisken
   Ränterisken avser i stället risken att få högre räntekostnader om räntorna skulle höjas, men också risken att inte få en lägre räntekostnad om marknadsräntan sjunker, till exempel för att man bundit sina räntor till ett högre pris när marknaden såg annorlunda ut.
3. Likviditetsrisken
   Med likviditetsrisken avses risken att bolaget inte kan uppfylla sina betalningsförpliktelser till följd av att man har otillräckliga likvida medel för planerade eller oförutsägbara kostnader. Likviditetsrisken är med andra ord tätt sammankopplad med finansieringsrisken, eftersom hur man hanterar likviditetsrisken har en direkt effekt på marginalerna för att hantera finansieringen.
   

Begränsa riskerna med hjälp av riktlinjer i policyn

När ni har identifierat och definierat era finansiella risker och dessutom angett dem tydligt i er finanspolicy är det dags att ge er på riktlinjerna. Varje riktlinje bör utgå från en definierad risk, eftersom ni på så sätt kan undvika omständliga begränsningar som kan bli svåra att uppfylla. Det viktiga här är att komma ihåg att de ska fungera som ett hjälpmedel i ert arbete, inte ett hinder. Riktlinjerna använder ni för att definiera er risknivå klart och tydligt i policyn, och vilken risknivå ni väljer att ha ska förstås begränsas till en nivå som verksamheten kan hantera. För att kunna avgöra vilken nivå det innebär att just ni kan lägga er på behöver ni utföra stresstest och analysera hur olika scenarion med högre räntor och kreditmarginaler skulle påverka bolagets resultat och risker.

Begränsningarna som ni definierar i policyn behöver förstås också fungera i ert dagliga arbete, så glöm inte bort att tänka på systemen ni använder och hur era rutiner för redovisning ser ut.

För att göra det lite tydligare kan vi kolla på ett exempel på hur de två olika delarna av ränterisken kan definieras, och hur de tillhörande riktlinjerna skulle kunna se ut:

Definition av den första delen av ränterisken:

Risken att räntekostnaderna stiger till följd av att marknadsräntan ökar.

Den här risken påverkar den del av skuldportföljen som har en rörlig ränta, men också den del av era skulder som kommer behöva läggas om inom kort och därmed riskerar att få en betydligt högre räntenivå än tidigare, till exempel ett fasträntelån som förfaller inom det närmaste året.

En riktlinje för begränsning av den risken kan till exempel se ut såhär:

Den andel av portföljen som ligger med ränteförfall inom ett år får max uppgå till 40% av portföljen.

Definition av den andra delen av ränterisken:

Risken att inte få en lägre räntekostnad om marknadsräntan sjunker för att man bundit sina räntor till ett högre pris. 

Den här risken hanteras bäst genom att ni sprider ut portföljens ränteförfall. Därför bör den kombineras med en riktlinje som tydligt beskriver hur lång räntebindningstid portföljen bör ha. Genom att sprida ut era ränteförfall kan ni undvika att hela eller stora delar av skuldportföljen förfaller samtidigt, eller inom en för kort tidsram. 

Som vi nämnde tidigare är det dock viktigt att komma ihåg att allt ni definierar i policyn också måste fungera i praktiken. Därför är det också viktigt att se till att ni inte ställer alltför höga krav på spridningen, eftersom det då kan bli svårt att upprätthålla riktlinjen och i stället orsaka kostsamma transaktioner för att ni tvingas anpassa portföljen enligt riktlinjerna om det skulle ske några förändringar av skuldportföljen.  

En riktlinje för begränsning av den risken kan till exempel se ut såhär:

Skuldportföljen ska eftersträva en god spridning av ränteförfallen där den genomsnittliga räntebindningstiden bör uppgå till 2-5 år.

Vad behöver jag inkludera i våra riktlinjer för hantering av ränterisk? 

Som regel är det bra att riktlinjen innehåller den genomsnittliga räntebindningstiden tillsammans med max andel ränteförfall inom ett år. Då har ni ett bra verktyg för att se hur snabbt en räntehöjning eller en räntesänkning av marknadsräntan skulle börja påverka era räntekostnader – och hur mycket de skulle påverkas. Det blir med andra ord ett strategiskt verktyg som bolagets styrelse och finansfunktion kan använda sig av för att tydligt definiera vilken risknivå som bolaget ska hålla när det kommer till bolagets räntekostnader.

Några andra exempel på mandat som kan inkluderas i riktlinjer för hanteringen av ränterisken är:

• Begränsningar i storlek och löptider för enskilda derivat
• Vilka typer av swappar och räntesäkringsinstrument som får användas vid hantering av skuldportföljens räntor
• Mandat för räntesäkringar
• Hur räntetak ska hanteras i riskmandaten
• Om det finns krav på att derivaten ska säkringsredovisas eller inte

Och på precis samma sätt som vi nu har definierat ränterisken och dess tillhörande riktlinjer kan man även definiera och hantera finansieringsrisken och likviditetsrisken (och även eventuella andra finansiella risker relaterade till bolagets verksamhet).

Uppföljning och utvärdering

De mandat som fastställs i finanspolicyn behöver sedan följas upp och rapporteras löpande. Hur ofta det behöver göras beror främst på hur stort bolaget är och hur händelserna i skuldportföljen varierar. Det är också viktigt att utvärdera själva mandaten varje år. På så sätt kan ni försäkra er om att de inte blir utdaterade eller slutar spegla marknadsläget utan i stället hålls uppdaterade och relevanta – både utifrån hur marknaden ser ut och bolagets finansiella situation.

Eftersom både marknadens och bolagets situation kan komma att förändras över tid kan ni regelbundet behöva utvärdera huruvida befintliga säkringar följer finanspolicyn som ni kommit överens om. Det kan också vara bra att regelbundet försäkra sig om att policyn fortfarande tjänar sitt syfte och effektivt hjälper bolaget att nå sina finansiella mål. 

Rapportering av finansiella nyckeltal i Nordkap

Som grädden på moset ska förstås alla siffror kopplade till hanteringen av riskerna rapporteras regelbundet. För att underlätta rapporteringen av alla de nyckeltal som är kopplade till riskerna och riktlinjerna i er finanspolicy kan ni använda er av ett digitalt Treasury Management System som till exempel Nordkap. I Nordkap kan du enkelt få tillgång till alla nyckeltal som behövs för rapporteringen direkt i portföljrapporten. Där finns det även grafer och tabeller över viktiga nyckeltal, så som till exempel det närmaste årets kapital- och ränteförfall, genomsnittliga räntebindningstider, andel ränteswapsvolym och flera olika varianter av kapitalbindningstid som separerar risken att få låna pengar och kostnadsrisken i finansieringen.

Vill du veta mer?

Är du nyfiken på att veta mer om hur Nordkap kan hjälpa dig och ditt bolag att förbättra er riskhantering? Kontakta någon av våra experter så hjälper vi dig.